Szczegóły

Informacje uzupełniające

1. Informacje ogólne

Projekt Swiss Home w Warszawie to elegancki, nowoczesny, najwyższej klasy budynek biurowy o czterech kondygnacjach naziemnych i podziemnym parkingiem na 90 miejsc na działce o powierzchni 3 500m² położonej w zachodniej części Warszawy, przy wylotowej ulicy Połczyńskiej, w sąsiedztwie przyszłej stacji metra "Połczyńska". Przeznaczony dla banków, firm IT, branży finansowej i sektora usług medycznych, BPO i szkolnictwa. Projekt uwzględnia warunki recesji na rynkach międzynarodowych i oferuje powierzchnię biurową o wyższym standardzie i komforcie pracy niż droższe budynki biurowe w centrum. W najbliższym sąsiedztwie projektowanego biurowca znajduje się Porsche Centrum, dwa duże centra handlowe (Tesco i Selgros), a 2 kilometry dalej na zachód wjazd na autostradę A2 (połączenie do Łodzi i dalej do Berlina) i trasa S8 w kierunku Żoliborza.
Odległość do centrum miasta to 7 km, dojazd nawet w godzinach szczytu 10-15 minut, trasą S8 dojazd na Żoliborz zajmuje 5-10 minut bez względu na porę dnia.
Całkowity koszt inwestycji w zależności od szczegółów specyfikacji wykończenia i wyposażenia wyniesie ok. 40 mln pln. Łączna powierzchnia najmu wynosi 5300m², przewidywana stawka najmu 12-14€/m²/miesiąc, czynsz na poziomie 3 do 4€/m²/miesiąc.
Ze względu na usytuowanie optymalnym klientem docelowym jest bank lub firma, która będzie świadczyła usługi w dzielnicach zachodnich, północnych i centrum – szczególnie Wola, Bemowo, Żoliborz, Bielany, zachodnia i północna część Śródmieścia.
Projekt uzyskał wysoką ocenę ze strony niezależnych ekspertów oraz analityków banku Pekao B.P. Planowany termin rozpoczęcie prac przygotowawczych 2012, rozpoczęcie budowy 1Q/2Q 2013, zakończenie 4Q 2014, oddanie do użytkowania na początku 2015.

2. Przesłanki podjęcia decyzji

Warszawski rynek biurowy jest stabilny mimo kryzysu. Wahania wysokości czynszów dotyczą Centrum i Mokotowa (Południe), gdzie zlokalizowano ok. 70 % powierzchni biurowej. Poza centrum czynsze są od dekady prawie niezmienne, na poziomie 15-16 €/m².

Następujące czynniki decydowały przy wyborze lokalizacji:


3. Stan prawny

Swiss Home ze środków własnych kupił działkę w 2009 roku oraz sfinansował dokumentację projektową i prace przygotowawcze, co zajęło ponad 3 lata. Spółka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy w 2009 roku, a prawomocne pozwolenie na budowę planuje uzyskać na jesieni 2012 roku. Działka jest wolna od obciążeń i roszczeń.

4. Analiza wrażliwości

Analiza ekonomiczna pokazuje małą wrażliwość projektu na zmiany koniunktury oraz wysoki wzrost wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji, i w dalszych latach eksploatacji, liczone zarówno metodą dochodową jak i przy podejściu porównawczym.

5. Konkurencja

Żadna firma deweloperska nie posiada wiodącej pozycji w tym rejonie. W okolicy nie jest realizowana żadna inwestycja na podobnym poziomie, a wysokość czynszów w budynkach klasy B i C na Bemowie i Woli (10 €/m²/miesiąc) oraz biur poza Warszawą (n.p Ożarów Mazowiecki) na poziomie 10-13 €/m²/miesiąc pozwalają prognozować powodzenie projektowanego obiektu.

6. Analiza Rynku

Rynek warszawski wykazuje stabilną tendencję wzrostową mimo międzynarodowych problemów ekonomicznych. Pierwsza połowa 2011 roku potwierdza kontynuacje pozytywnych trendów: w 2010 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły o blisko 190 000 m², osiągając wielkość 3 436 000 m². Popyt w roku 2010 był znacznie silniejszy niż rok wcześniej i łączny wolumen transakcji najmu przekroczył 550 000 m². (w porównaniu do 280 000 m² odnotowanych w 2009 r.).
Analitycy spodziewają się dalszego spadku wskaźnika pustostanów wskutek relatywnie ograniczonej przyszłej podaży. Istotnym czynnikiem jest stabilny poziom czynszów poza centrum, co pokazuje tabela poniżej.

Dane z III kwartału nadal wskazują pozytywną sytuację: nastroje konsumenckie we wrześniu uległy poprawie w porównaniu do poprzednich miesięcy, zaś rynek nieruchomości komercyjnych wykazał w III kwartale tendencję wzrostową; zarówno popyt jak i czynsze wzrastały. Wskaźnik pustostanów pozostał bez zmian.
W III kwartale utrzymało się pozytywne nastawienie inwestorów dla Polski. Wartość wszystkich transakcji zrealizowanych od początku roku wyniosła 1,8 miliarda €, w tym sektor biurowy – 818 mln €, handlowy – 885 mln € i magazynowy 79 mln €. W trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku osiągnięto ponad 90% wartości całkowitej wszystkich transakcji z roku 2010 oraz ponad 150% wartości z 2009 r. Analitycy sektora nieruchomości komercyjnych prognozują całkowity obrót w roku 2011 wyższy od tego z 2010 r. z możliwością przekroczenia poziomu 2,2 mld €.
Zanotowano w III kwartale wzrost aktywności inwestorów na rynku biurowym; zawarto kilka transakcji o dużej oraz średniej wartości, a następne są przedmiotem negocjacji i prawdopodobnie dojdą do skutku w pierwszych kwartałach 2012 roku.

6.1 Podaż w Q3 2011

Pomimo faktu, że w 3 kwartale oddano do użytku około 60 000 m2 nowej powierzchni biurowej, wielkość nowej podaży w 2011 roku będzie najniższa od 7 lat – jedynie 130 000 m2 nowych biur zasili rynek. Sytuacja ta jest spowodowana małą liczbą rozpoczynanych budów w 2008 , a w szczególności w 2009 r.


6.2 Popyt w Q3 w 2011

Wysoki poziom popytu w Warszawie na powierzchnie biurowe jest obserwowany od dłuższego czasu. W 3 kw. podpisano umowy na 119 000 m2, co łącznie z popytem zarejestrowanym w 1 poł. b.r. daje 440 000 m2 wynajętej powierzchni biurowej. Oznacza to, że rekordowy poziom najmu zarejestrowany w 2012 r. (549 000 m2) może zostać w tym roku przekroczony. Udział umów przednajmu w popycie wzrasta dynamicznie i wyniósł 24%, a ogólna pozytywna sytuacja na rynku pozwala prognozować dalszy stabilny wzrost mimo coraz bardziej niepokojących sygnałów ekonomicznych z państw strefy euro.

7. Przeznaczenie

Dla siedziby banku, również jako oddział obsługujący zachodnią część miasta (z możliwością obsługi detalicznej w parterze), lub na biura dowolnego typu, siedzibę firmy z salonem wystawienniczym w parterze, centrum medyczne, centrum szkoleniowe (dla zachodniej, centralnej i północnej Warszawy), lokalne urzędy i delegatury, oraz obsługę dynamicznie rozwijającego się biznesu na zachodnich obrzeżach Warszawy (centra logistyczne, transport, nowoczesny przemysł) lub dla firm z sektora finansów, telekomunikacji, IT i pokrewnych – jako siedziba główna, lub oddział.

8. Opis budynku

To będzie pierwszy budynek o standardzie klasy A w tej okolicy. Czterokondygnacyjny, całkowicie przeszklony, o wysokich pomieszczeniach biurowych. Po raz pierwszy w Polsce będzie zastosowany płaszczyznowy system grzewczo-chłodzący i współpracujący z nim system żaluzji zewnętrznych oraz zaawansowanej automatyki.
Wysoka jakość projektu i atrakcyjna bryła budynku, wyeksponowana przy głównej drodze wyjazdowej na zachód, pozwoli na stworzenie charakterystycznego punktu na mapie miasta. Umieszczenie logo z trzech stron na dachu budynku, widocznych z każdej strony dojazdowej stwarza możliwości rozpoznawalności szczególnie istotne dla klientów korporacyjnych.

8.1. Szczegóły

Budynek będzie wykonany w technologii żelbetowej (słupowo-płytowej) z przeszkloną fasadową elewacją. Prosta, zwarta, bryła budynku z wyciętym na froncie parterem oraz narożnymi logiami umieszczonymi na różnych kondygnacjach. Dach płaski. Wejście do budynku podkreślone pionowym panelem informacyjnym i poziomym, lekkim, szklanym dachem. Elewacja składa się z dwóch podstawowych elementów: belek tworzących regularną, niezależną siatkę, powtarzającą osie słupów i stropów, za którymi znajduje się płaska szklana fasada elewacji z żaluzjami zewnętrznymi. Rozpoznawalny element budynku to duże przeszklenia umożliwiające "przenikanie" przestrzeni wewnętrznych i zewnętrznych.
W centralnej części budynku od strony parkingów znajduje się hall wejściowy otwarty na wysokość dwóch kondygnacji, a za nim wydzielony trzon komunikacyjny. Pod ziemią parking jednokondygnacyjny z wjazdem od tyłu budynku.
Przestrzeń biurowa otwarta (open-space) z możliwością swobodnej aranżacji wnętrz. W biurach pełne przeszklenie ścian zewnętrznych od sufitu do podłogi, z możliwością otwierania i uchylania wąskich okien, również automatycznie (programowane sterowanie) w celu przewietrzenia budynku rano, przed przyjściem pracowników, i po zakończeniu pracy. Sufity podwieszone w jednej płaszczyźnie z systemem chłodząco-grzewczym płaszczyznowym. Podłogi podniesione umożliwiają swobodne rozmieszczenie instalacji. Na dachu taras użytkowy zagospodarowany zielenią dla wypoczynku pracowników biurowca.
Przyłącza do budynku do istniejących sieci w ulicy.